過去記事「家賃」

本記事は、本ブログ作成前（2000年代）にMSLGのメンバーが執筆したコラム等のアーカイブです。現時点の法律や制度を前提にしたものではありませんので、ご留意下さい。

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今回は、最近のベイエリアでの家賃の動向に連動した法律の問題について書いてみようと思っています。ドットコムは生き残るところはちゃんと生き残り、消えるところはどんなに大きなところでもフェードアウトといった方向性がはっきりしました。景気が悪くなれば失業率が高くなり、ベイエリアを離れていく方も少なくありません。日本の会社でも日本に撤退するなどという話もひとつやふたつではないのが現状です。ベイエリアの住宅事情も一時期は家一件を借りるのに、通常の人の給料よりもどうみても高い金額を支払わなくてはならないような時期があったわけですが、最近ではだいぶ家賃も落ち着いてきたみたいですね。まず、サンフランシスコを含めて商業物件の空きが目立ちはじめて昨年末は街を歩けばAvailableの看板をどこでも見かけることができました。次に住宅物件の値段が下がりはじめました。すごい勢いで下がっているようで、一ヶ月分無料、セキュリティーデポジットもほとんど無し、なんていう状況になってしまいました。
 
このような状況になって「むむむ、」と唸ってしまっている方々は、ちょうど家賃の値段がピークの時に、一年間などの期間で賃貸借契約を締結された方々でしょう。同じような家に住んでいるのに、新しく入ったお隣さんの家賃が自分が払っている値段よりもずいぶん安い、知り合いの不動産屋さんに聞くと「ちょっと高いですねぇ」なんて言われてしまっている方たちです。また、横目で見ていると、ちょっと前までは競争が激しく借りられなかったようなアパートや家がごろごろマーケットにでている訳です。そうするとおもしろくない。なんとかして、現状縛られている賃貸借契約から解放されたい訳です。私のところにもこのような相談がよくあります。
 
まず、賃貸借契約に、商業用でも住宅用でも期間の定めがある場合、原則としてその期間は賃貸借契約に縛られることになります。ですから、賃貸借契約を締結するときに、たとえば月々４０００ドルで三年の契約を締結すると、その契約書に署名した時点で、賃借人には基本的に１４万ドル以上の家賃支払義務が生じるのです。特に住宅用の賃貸借契約に関しては、サンフランシスコ市などでは条例を使って家賃の値上がりを一定の金額に抑えたり、正当事由がないと大家はテナントを立ち退かせることができない、といった特殊な法律が存在するのも事実です。しかし、基本は通常の契約ですから、一年間借りるといえば、一年間、三年間借りるといえば三年間縛られることになります。
　中途解約が賃借人の方から認められる場合というのは、まず大家が契約違反をしている場合です。たとえば、契約上大家がしなくてはいけない修繕をしなかったり、物件の引き渡しをしなかったり、契約の対象となる物件を引き渡せなかった場合などです。また、大家が破産をした場合などは、契約が解除できる旨が契約書に明記されている場合が多いです。
 
上記の様に正当な事由が無い場合には、基本的には中途で借りている家を出てしまっても、その後の家賃は賃借人の責任になってしまいます。もっとも、大家さんは、賃借人が出ていってしまった後、必ず全力をつくして、新しい賃借人を見つけなくてはなりません。つまり、たとえば、あと半年分契約上は家賃が前の賃借人からもらえるという権利があるとしても、新しい賃借人を探す努力を何もしなければ、六ヶ月分をすべて請求することは難しくなります。
 
とはいえ、借りている物件を勝手に出ていって、大家さんからの請求を待って考えようというのは、ちょっと考え物ですよね。やはりどうどうと処理できるかどうか、話し合うのが一番よいのです。話し合いの可能性としてはメジャーな方法が２つあります。
 
一つは、大家さんに事情を話し、契約に記載されているか、話し合いで決めて、ある程度のペナルティーを支払って契約を終了させてもらうことです。大家さんが良い人であれば、この方法も充分に可能だと思います。
 
二つ目の方法は又貸しをする方法です。契約書には大家さんの同意をとった場合又貸しができると記載されているものをみかけますが、自分で新しい転借人を見つけ、家賃を交渉し、必要があれば差額などを損になりますが払い、出るという方法です。ただし、この方法は、転借人が住んでいる間は、もともとの賃借人も責任を負う可能性が大ですから、リスクはあります。
 
どちらにしても、ある程度金銭的に泣くことが必要になるかもしれませんが、後で訴えられる可能性を考慮すれば、億劫がらずに大家さんと話しておくことが大事なのです。
　
私の事務所内でもこのところ引っ越しをする人が多くなっています。高級そうなアパートなどでも、ずいぶんリーズナブルになったようで、私が見ていても、「いいなー」と思うようなところに引っ越しをしているようです。私の事務所の近くにもとてもブルジョア的な高層アパートがあり、そこにもうちの事務所の人達が何人か住んでいます。事務所に通うのに五分もかかりません。確かに便利なのですが、家と事務所関係なく仕事の事を考えそうで、私自身はちょっと考えてしまいます。仕事時間と自分の時間を最大限につくるには、家と仕事場が近い方が良いそうなのです。まったく頭が下がります。
 
事務所でも独り者の人達は、気軽に引っ越しをしたりできるのでしょうが、家族となると、スペースも必要だし、なかなか動くのも大変そうです。ある程度広さを確保するとなると、今までは郊外にしか住めなかったのが、家賃が下がってきたおかげで、「やっと念願のサンフランシスコ組に入りました」などと言っている人もいます。バスや電車で比較的どこにでも移動できますからね。住むところは大事ですから、私もみんなが満足している状況で住める環境になってきたのが、人ごとながらとっても嬉しいのです。ところで、引っ越しパーティーを主催するといっていた事務所の人達がいましたが、未だにインビテーションをもらっていませんねぇ。