過去記事「コマーシャル・リース」

本記事は、本ブログ作成前（2000年代）にMSLGのメンバーが執筆したコラム等のアーカイブです。現時点の法律や制度を前提にしたものではありませんので、ご留意下さい。

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​最近、ちょっと体を動かさなければいかんと思い、スポーツクラブに入会しました。水泳をするのが目的です。子供の頃はよく海やプールで泳いだものですが、ふと考えると、大人になってから、特に仕事をしだしてからはあまり泳ぐ機会がなかったなと思いました。最初は、ちょっと自分に対しての「義務感」も感じましたが、泳げば泳ぐほど、体力も復活して、体の調子もよくなりました。泳いでいるときは何も考えずにただひたすら泳ぐというのも精神的に良いようです。皆さんもなにか運動されていますか？
 
今回は、コマーシャル・リース、すなわちビジネスや商店などをするに関しての不動産賃貸借契約について考えましょう。「今度、新しくビジネスをはじめる計画をたてています。その一環として、オフィスを借りる契約をしなければなりません。注意点を教えてください」という質問です。
 
ビジネスが実体をもつには、オフィスや公に対するプレゼンスを示すために、店を構えたりしなくてはならないですよね。もちろんホームオフィスなどを持つ場合はありますが、リース締結という問題は少なからず発生しますね。リースを締結するにあたり、大家さん側から、分厚い契約書がでてきますが、やはり注意しなくてはいけないというポイントはあるわけです。以下考えていきましょう。また、住居用の賃貸借と商用の賃貸借では、法律での規制に差があります。ここでは商用の賃貸借に限って考えていきます。もし、住居用の賃貸借に関して、質問がある場合には、私まで電子メールをいただければ、回答させていただきます。
 
さて、商用リースで気をつけなくてはいけないのは、大きく分けて、契約期間、賃貸料などの総額、保険といったものが考えられます。
 
まず、契約の期間について考えましょう。通常、商用リースは一年とか、長ければ１０年などというものもあるのではないでしょうか。この契約された期間は基本的に途中で解約したいと思っても、期間中の全額の責任を一応、賃借人は負うことになっています。ですから、契約するときにはポテンシャルのリスクとして、毎月どのくらい払うかを検討する前に、総額でいくら支払うのかという点を見落としてはなりません。実際の場合、もし中途で解約をしたい場合には、もちろん申し入れることはできますが、契約上、または話し合いで、どういった責任を賃借人が負うのか決定していかなくてはなりません。他の会社または個人に転貸借をすることも考えられますね。大家さんは、すぐに他の賃借人を見つけられる場合には見つけて、損害を緩和する義務を負うことにもなります。
 
それから、契約に、どの程度のオプション権が与えられているのかも確認しなければなりません。オプション権とは契約期間が終了する場合、加えて何年か、リースを存続させたければ、賃借人の意思表示のみで決定できる権利です。よくあるのは、３年リース、３年オプションといった内容の契約です。見落としやすいですが、必ず覚えておかなくてはいけないのは、このオプション権を行使するためには、契約終了の、たとえば６ヶ月前までに、大家さんに書面で通知しなければならないという条項があることです。このような条項が契約にある場合には、期限をしっかり覚えておく必要があるわけです。
 
次に契約料を考えましょう。いろいろな賃貸借の対価としての契約料というのが考えられますが、住居用（Residential）の賃貸と違い、毎年契約書によって契約料が上昇したりするわけです。ですから、毎月の賃貸料を考慮するだけではなく、毎年の賃貸料のどうかはどの様にして行われるのか、確認する必要があります。また、大事になるのが、共有部分（Common Area）に関する費用や、電気代、セキュリティーなどの費用がどのように決定されるのか、毎月どの程度負担になるのかを考えておく必要があります。注意したいのは、賃貸借に付帯する共益費などが別に書かれている場合が多いのが通常です。毎月どの程度の支払いが必要であるか計算する上では重要なので、必ず共益費などを明らかにしておくことが大事でしょう。
 
３つ目は、保険への加入を義務付けている契約書が多いですから、必ずどのような保険に加入する必要があるのかを確かめましょう。火災保険だけではなく、事故などで起こった損害などについても填補する保険が求められている場合が多いですから、どのような保険を要求されているのか、契約の締結時に保険会社とも話し合いをしつつ決定していく必要性があります。契約書によっては契約上、保険の種類にもうるさかったりします。必ずどのような保険が要求されているのか、賃貸借契約を結ぶ前に、保険屋さんと話しあわれておく必要があります。